In breve
Oltre al prezzo si pagano le imposte, il notaio, l'agenzia e, se c'è, le spese del mutuo. Per una prima casa comprata da un privato sono spesso tra il 6% e il 10% del prezzo; per una seconda casa di più.
In questa guida · 8 parti
Le imposte: dipende da chi vende
- Un privatoPrima casaRegistro 2% sul valore catastale, ipotecaria 50 €, catastale 50 €Altra casaRegistro 9% sul valore catastale, ipotecaria 50 €, catastale 50 €
- Un'impresa, con IVAPrima casaIVA 4% sul prezzo; registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascunaAltra casaIVA 10% sul prezzo (22% per le case di lusso); registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna
| Chi vende | Prima casa | Altra casa |
|---|---|---|
| Un privato | Registro 2% sul valore catastale, ipotecaria 50 €, catastale 50 € | Registro 9% sul valore catastale, ipotecaria 50 €, catastale 50 € |
| Un'impresa, con IVA | IVA 4% sul prezzo; registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna | IVA 10% sul prezzo (22% per le case di lusso); registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna |
L'imposta di registro in percentuale non scende mai sotto 1.000 €.
Il valore catastale
Comprando da un privato si può chiedere al notaio di pagare il registro sul valore catastale invece che sul prezzo. È quasi sempre più basso. Si ricava dalla rendita catastale, che trovi nella visura:
- Prima casa: rendita × 115,5
- Altra casa: rendita × 126
Con una rendita di 500 € il valore catastale è 57.750 € per una prima casa: il registro al 2% è 1.155 €, qualunque sia il prezzo. Per una seconda casa è 63.000 € e il registro al 9% è 5.670 €.
Il notaio
L'onorario dipende dal prezzo, dalla città e dal notaio: per una casa media si va spesso da 1.500 a 3.000 € più IVA. Con il mutuo c'è un secondo atto, che costa a parte. Il notaio lo sceglie chi compra: conviene chiedere due preventivi.
L'agenzia
La provvigione si concorda prima e sta scritta nella proposta d'acquisto. Di solito è tra il 2% e il 4% del prezzo più IVA, a volte una cifra fissa. Per l'abitazione principale se ne detrae il 19% nella dichiarazione dei redditi, su una spesa di 1.000 € al massimo: fino a 190 €.
Il mutuo
- Imposta sostitutiva: 0,25% della somma presa in prestito per la prima casa, 2% per le altre.
- Istruttoria e perizia: le chiede la banca, in tutto alcune centinaia di euro o più.
- Assicurazione incendio e scoppio: obbligatoria. Quella sulla vita è facoltativa, anche quando la banca la propone.
Un esempio
Prima casa da 150.000 € comprata da un privato con un'agenzia, rendita catastale 500 €, mutuo di 120.000 €. Notaio, agenzia e banca sono cifre plausibili, non un listino.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 1.155 € |
| Ipotecaria e catastale | 100 € |
| Notaio, compravendita e mutuo | 3.500 € |
| Agenzia, 3% più IVA | 5.490 € |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 300 € |
| Istruttoria e perizia | 800 € |
| Totale | 11.345 € |
Sono circa il 7,6% del prezzo. La stessa casa come seconda casa costerebbe circa 6.600 € in più, tra registro e imposta sul mutuo.
Le condizioni per la prima casa
Le agevolazioni valgono se la casa non è di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), se non possiedi già un'altra casa comprata con le stesse agevolazioni e se hai o porti la residenza nel comune entro i termini di legge. Chi la rivende entro cinque anni senza ricomprarne un'altra le perde. Il notaio controlla il tuo caso prima dell'atto.
Le spese che arrivano dopo
Non sono spese d'acquisto, ma conviene saperle prima: le rate di condominio arretrate e i lavori già deliberati, l'allaccio delle utenze, il trasloco, i lavori che la casa chiede. Per i lavori puoi chiedere i preventivi su Renovus prima di firmare.
Attenzione. Questa guida dà un ordine di grandezza. Aliquote e condizioni cambiano con le leggi: per il tuo acquisto vale quello che ti dice il notaio. Fonte delle aliquote: Agenzia delle Entrate.
Prova i conti sulle case vere
Ogni annuncio su Renovus mette il prezzo a confronto con la zona.